買屋或租屋？何者才划算自九二年下半年，世紀病毒SARS疫情獲控制後，房地產市場景氣大步回溫；到目前為止，這個景氣復甦造就的市場榮景，似乎仍未有消退或趨緩的跡象。然而，畢竟房地產市場還是整體財經體系的一環，就現階段來說，房市顯然已經來到一個景氣可能反轉的關鍵時期。先是現金及信用卡債問題，接著又有力霸集團掏空事件，引發一連串金融風暴，再加上一些新的管制措施，各行庫業已出現明顯的緊縮銀根動酒店兼職作，而近年因房地產業持續興盛而逆勢成長的房貸業務，當然就成為目前行庫加強控管的最主要標的。而這樣的發展，當然直接影響了目前的房市。三低條件逐步消失此外，在新台幣長期疲軟，物價漲幅驚人的狀況下，國內利率長遠來說，必定將是走揚趨勢，這當然也會逐漸讓拉抬房市多年的低利環境慢慢消失。只是，民進黨政府為尋求繼續執政，這一年來持續祭出開發支票，且兩岸三通、土地資源奇貨可居等議題仍存在想像空間燒烤，和可供炒作的剩餘價值，於是我們看到今年以來，房市在少數金字塔頂端產品的帶動下，價格行情漲勢一時還無法遏抑。於是，在這房貸緊縮、利率走揚，價格卻仍居高不下的情況下，這波房市景氣迅速復甦的最關鍵因素—三低條件，也就是低房價、低利率及低自備，就目前來看，已經完全不存在。這時候開始出現觀望，甚至建議退場、戒急用忍的聲音，自然也是時勢所趨。然所謂食衣住行，這四項人生大事，之所以總是被人們房地產相提並論，原因就在於對多數人而言，這四件事情可說是隨時都有需求，不可能因為當下環境或客觀條件不佳，就可以暫時不管；物價漲了，還是要最基本的溫飽，適當的棲身之所，當然也絕對不可或缺。因此就住的需求部份，對照目前的態勢，到底是買或是租，又逐漸浮上檯面，成為近期的熱門話題。 那麼就房地產市場的現況而言，仍有相對立即性居住需求的消費者，究竟應該選擇購買置產，還是採取租賃策略？以下我們就從最租房子實務的角度進行探討。總 論對多數薪資階級的購屋或租屋人而言，不管是房貸或租金，都不是一筆小額支出，因此審慎評估是絕對必要的。而無論最後選擇何者，下列幾個考量的條件或面向，都是必須予以衡量的。以下我們大致分為主觀及客觀條件兩大類，按照此一脈絡來分析，到底現階段買或租，孰優孰劣。主觀條件消費類型（是否持有不動產：首次置產或換屋）居住需求（坪數、產品類型等）資金狀況（固定收入、自備款等）房屋買賣客觀條件標的所在區域（房貸VS租金）銀行貸款成數及核准難易度以下，我們列舉出幾項較多數消費者可能的情況，進行更深入的分析探討。【情況一】主觀條件：未持有不動產（首購型），需求房屋：三十坪左右一般型產品；收入穩定，有一定金額之儲蓄（假設自備款足）就這類型的消費者來說，由於收入穩定，也有一定積蓄，能付得出相當成數的自備款，所需房屋為一般產品，非低總價小坪數者，因此今年以來，行庫緊縮房貸房屋買賣相關業務所產生的排擠效應相當有限；理論上，只要選擇標的地段性不差，通常還是能夠貸到七成，甚至更高成數的房屋貸款，利率上也相對仍低。因此，會影響決定或買或租之變異因素，大致只有選擇之區域一項。對照目前台北市中心區房價居高不下，且還持續喊漲的情況，儘管同時期房屋租賃行情也稍有提升，但無論從國泰房地產指數或崔媽媽基金會的相關資料來看，漲幅相對幾乎可說是微乎其微（詳見表一至三）。因此，如燒烤選擇在人口稠密的台北市中心精華區置產，以三十坪左右之住房需求，目前平均約每坪四十五至五十五萬之新屋房價，約百分之三左右、二十年期房貸及七成的銀貸成數來估算，一個月要負擔的房貸額度逼近六萬元。至於租屋，按崔媽媽基金會網站公佈之資料，九四年北市大約每坪六百至八百元的租金水準估算，月租金最多不會超過兩萬四千元，估算可能的漲幅租金，負擔仍然在兩萬五千至兩萬七千間。這顯然是這幾年北市平均房信用貸款價從約三十餘萬跳升至逼近五十萬∕坪的結果；因為假設北市平均房價仍是三十餘萬水準，則即使是同樣的百分之三房貸利率，每月房貸費用也只有三萬五千元上下，和選擇租屋之差距就相對有限。類似的情況，如置產區域是北縣人口較稠密，或者說現階段房價跟北市漲幅同起舞的幾個區域，則大致上每坪二十五至三十五萬的房價水準，對照最高永和市約每坪五百元的租金行情，差距也同樣不小。然而，如果置產的區域是北縣郊區買屋，或是更往南的桃園、新竹，那麼在房價水平相對仍是每坪十至十五萬元的水準下，顯然和選擇租屋之間每月開銷的差距，就沒有上面我們看到的這麼大。雖然這部分我們沒有可供比對的足夠租金相關資訊，但用同樣的估算法，約總價五、六百萬的房屋，每月房貸負擔不超過兩萬，租確實不會比買省多少。
.msgcontent .wsharing ul li { text-indent: 0; }
分享
Facebook
Plurk
訂做禮服YAHOO!
.msgcontent .wsharing ul li { text-indent: 0; }
分享
Plurk
訂做禮服YAHOO!
全站熱搜
留言列表
